市场研究|有钱也买不到房？选对板块片区才能事半功倍！
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但这并不代表所有区域都一房难求。从分区域的供应情况看，除了郊区的溧水和高淳外，江北的六合大厂、浦口新城和桥北，江宁的东山镇、九龙湖，城北的燕子矶新城、迈皋桥以及城南的南站等片区前三个季度供应量位居前列。不过从供求关系看，供应前十中只有江北板块的桥北片、城北板块的迈皋桥供过于求，选择余地相对较大，城南的南站也暂时供求平衡，有一定的选择空间；另外，江北的沿山大道、城北的西片和江宁的秣陵等片区虽然供应量不算很大，但在统计周期内仍有一定“余房”，意向购买以上片区的购房者可以有较高概率“中标”。
从成交的角度看，由于南京楼市整体供不应求局面持续，今年1-9月成交热点板块片区均为供应量相对较大的区域。但江北的大厂六合、浦口核心区以及江宁的东山镇和城北的燕子等成交火热片区仍然供不应求，供销比不足0.9，买房难度系数仍然较高；江北的桥北、沿山大道，城北的迈皋桥和西片以及江宁的秣陵和城南的南站供销比大于1，供应量也相对充足，购房者或还有一定的选择空间。
从总价准入门槛来看，高淳与江北的边缘区域泛桥林片区套均总价均低于百万。这两个板块的轻轨沿线楼盘可以成为总价承受能力十分敏感、以进入南京落户为目的的纯刚需型客群的首选，但是由于供不应求，购房需要好运，尤其泛桥林区域土地出让量小，楼市刚刚兴起，可选择余地不大，此时进入需要运气，更需要勇气；
经过前九个月需求市场的追捧，溧水板块供销规模和房价上涨速度均非常“惹眼”，套均总价已经超过百万，与江宁的湖熟片区并驾齐驱了，而且仍然供不应求。溧水万达广场、创维乐活城、万科城等楼盘中签率甚至进入低于10%的热盘行列，有钱也是一房难求。不过溧水目前在售楼盘量不断放大，可以综合考虑交通和配套目前一般但前景较好的楼盘，不必一定要去摇热盘的号，将时间浪费在中签率的分母角色上。
100-200万套均总价阵营的楼盘由于门槛相对较低，因此供求矛盾均十分突出，地处偏远的六合供求比也仅为0.88，买房难度较高，只能各凭“人品”了；
200-300万套均总价的片区供求关系相差较大，江北的桥北和沿山大道两片区可选择空间最大，对于刚需客群而言，可能买房成功率较高；
300万以上套均总价的片区范围以主城区和江宁和江北的核心区域为主，其中河西江心洲、城中今年前9个月零供应，城南老城、仙林西片供销比低于0.7，也属于严重供不应求的区域，买房难度最高；城东、河西中部、河西南部及城南铁心桥西善桥次之，其余总价300万以上片区买房难度系数相对较低，购房者可根据自身需要加以选择。
不过在全国首套房平均房贷利率9月升至5.22%，年内第9次上涨、南京首套房房贷利率普遍1.1-1.15倍（5.39%-5.635%）的背景下，购房者还是要仔细评估一下购房成本的提高和未来房价预期涨幅回落对自身的实际影响再下手。
目前成交量难以放量是多重调控共同作用的结果，当然利率上浮也是其中之一，但最主要的，是由于供应不足造成的，而供应不足的根本原因是限房价政策，尤其是2015-2016年高地价被限房价难以入市，短期冻结了市场成交量，成交量下降短时间内会推动房价上涨，但如果能坚持到多数开发企业必须出货回笼资金的阶段，则会对房价产生实质性影响。也就是说，随着利率不断上浮的作用，购房门槛不断提高及整体整体成本的不断加大，势必会抑制一定比例的购房需求释放，届时由于供应不足而导致房价上涨压力过大的问题，或会由于需求量的回落而形成新的供销规模平衡，从而稳定房价上涨的速度，回归合理区间（5%-10%左右），则此前多数人买房致富的盛况难以重现。如若果然如此，又何必拼尽全力的抢房呢？
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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